Начиная с 2016 года собственники земельных участков, расположенных вблизи памятников архитектуры, и других объектов культурного наследия, стали обнаруживать, что не имеют права на возведение новых объектов капитального строительства и их реконструкцию с изменением высоты и площади строений. 

Особая пикантность ситуации заключается в том, что о существовании ограничений становится известно только после уведомления владельцем участка муниципальных властей о предполагаемом строительстве. Какие-либо упоминания о существующем запрете в государственном реестре недвижимости отсутствуют. 

В частности, такая ситуация сложилась в районе  объекта культурного наследия федерального значения - усадьбы Ершово в селе Ершово Одинцовского района Московской области, около Храма Святой Живоначальной Троицы, в нескольких километрах от Звенигорода. Ограничения, установленные Законом об объектах культурного наследия [1], действуют на расстоянии от 100 до 200 метров от внешних границ сооружений, расположенных на территории населенного пункта.

В целях преодоления запрета на строительство и реконструкцию, пунктом 5 статьи 34.1 Закона предусмотрен особый механизм, позволяющий региональному органу охраны объектов культурного наследия принять решение об установлении границ защитной зоны на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3 и 4 указанной статьи, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта. Порядок детализирован Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.12.2016 №1357 [2].

Рассмотрим положение, в котором оказался владелец земельного участка, расположенного в защитной зоне объекта культурного наследия. В том случае, если он хочет построить дом, либо реконструировать имеющееся строение, ему придётся инициировать изменение границы зоны таким образом, что бы земельный участок вышел за её пределы. Для этого он должен обратиться в специализированную организацию, обладающую возможностями для разработки проекта зоны охраны объекта культурного наследия; получить положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы на этот проект; направить проект с заключением в региональный орган охраны объектов культурного наследия для принятия решения, предусматривающего установление границ защитной зоны на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 34.1 Федерального закона №73-ФЗ. 

Здесь законодателем реализована концепция эксперта - научного судьи

К. Миттермайера, согласно которой заключение эксперта принимается за истину и не подлежит оценке [3, стр. 234]. Государственной историко-культурной экспертизой должно быть установлено, что капитальное строительство и реконструкция на интересующем земельном участке не ухудшит историко-градостроительное и ландшафтное окружение объекта культурного наследия. 

Все попытки оспорить границы зон охраны в судах без такого заключения не позволили владельцам земельных участков защитить право на осуществление капитального строительства и реконструкцию. Следовательно, в рассмотренном случае, заключение экспертизы является необходимым доказательством.

Библиография:

1. Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 24.02.2021) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
2. Постановление Правительства РФ от 14.12.2016 N 1357 (ред. от 19.06.2019) «Об утверждении Положения о принятии региональным органом охраны объектов культурного наследия решения, предусматривающего установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 34.1 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»  на основании заключения государственной историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта культурного наследия и о внесении изменений в Положение о государственной историко-культурной экспертизе».
3. Белкин А. Р. Теория доказывания. Научно-методическое пособие. — М.: Издательство НОРМА, 1999. — 429 с.